Unterschiedliche Sichtweisen zum Beleihungswert Ihrer Immobilie
Der Beleihungswert einer Immobilie wird individuell von den Banken ermittelt und ist Grundlage für die Kondition Ihres Kredits, also der Zinsen.
Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem sogenannten Marktwert (bspw. Ansatz Kaufpreis als Marktwert abzüglich Risikoabschlag von i. d. R. 10 % stellt pauschal den Beleihungswert dar).
Beispiel:
Kaufpreis 250.000 EUR = Marktwert abzüglich 10 % = 25.000 EUR ergibt einen Beleihungswert pauschal von 225.000 EUR. Werthaltige Modernisierungen können den Beleihungswert unter Umständen positiv beeinflussen.
Wünschen Sie die volle Finanzierung des Kaufpreises, also 250.000 EUR, sprechen die Banken bereits von einer 110%-Finanzierung.
Hier gehen die Wunschvorstellungen der Verkäuferseite über Ihre eigene Sicht der Immobilie hin zur Bankbewertung oft deutlich auseinander.
Sicht des Maklers/Verkäufers
Ihre Sicht auf Ihre Traumimmobilie
Sicht der Bank (Beleihungswert)
Jede Bank legt interne Regelungen hinsichtlich „vorsichtiger“ Bewertung von Immobilien fest
Grundlage für die Banken bildet das Pfandbriefgesetz: Dort heißt es unter § 16 Absatz 2
„(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.
Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
Wie bestimmt der Beleihungswert Ihre Zinskonditionen?
Der Beleihungswert der Bank stellt die Grundlage für mögliche Konditionen einer Finanzierung dar. Bei 100% Ausschöpfung des Beleihungswertes = 100% Risiko der Bank => Dies wird dann entsprechend bepreist und ergibt einen hohen Zins.
So gibt es die „Bestkonditionen“, wenn das Finanzierungsvolumen bis zu 60 % (Stichwort Realkreditbereich) des festgelegten Beleihungswertes beträgt. Im Beispiel oben also der Beleihungswert von 225.000 EUR x 60 % = 135.000 EUR.
Übersteigt die Kredithöhe diesen Betrag, so werden die Basiskonditionen mit Risikoaufschlägen belegt.
Der beworbene Zins auf Plakaten mit den Sprüchen:
“Ihre Immobilienfinanzierung schon ab 0,5%” bedeutet in den meisten Fällen, dass sich der Zins auf eine 60% Finanzierung bezieht.
Die Zinsen steigen dann über eine Staffelung nach 70, 80, 90 und 100 % Finanzierung des Beleihungswertes. Übersteigt Ihr Finanzierungswunsch den ermittelten Beleihungswert, also Finanzierung über 100 % (gilt oft schon bei Vollfinanzierung des Kaufpreises siehe oben), müssen Sie mit den höchsten Risikoaufschlägen rechnen. Dies kann schnell 0,6 bis 0,8 % Zinsaufschlag bedeuten. Natürlich spielen zusätzlich auch Zinsbindung, Sondertilgung und weitere Kriterien eine Rolle für den Zins.
Fazit
Einsatz von Eigenkapital
–
und damit Reduzierung des Risikos der Bank
–
bewirkt somit bessere Konditionen/Zinsen
Haben Sie noch Fragen zu dem Thema Beleihungswert? Rufen Sie uns gern an.
Das Team von HS Finanzvermittlung
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