Lexikon Baufinanzierung
A
Anschlussfinanzierung
Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung für ihr altes Darlehn im kommenden Jahr ausläuft und Sie einen neuen Kredit für die Restschuld abschließen müssen. Auch hier können Sie wieder die Konditionen vergleichen. Es ist zwar immer einfacher zur jetzigen Bank zu gehen, da Sie sich das Zusammensuchen der Unterlagen sparen, aber Geld sparen Sie dabei mitunter nicht. Viele Banken sind gerade an den Anschlussfinanzierungen interessiert, weil für sie ein geringeres Risiko besteht und dies bedeutet für Sie als Kunde wiederum bessere Zinsen. Sie sollten sich überlegen, ob Sie nicht doch lieber die Zinsen vergleichen wollen, als den einfachen Weg zu gehen.
Annuitätendarlehen
Das ist aktuell die typischste Darlehensvariante. Das charmante daran ist, dass Sie eine immer gleichbleibende Darlehensrate zahlen und somit gut kalkulieren können. In dieser Darlehensrate sind dann die Tilgung und der Zinsanteil verpackt. Wobei sich deren Höhe mit dem Verlauf der Rückzahlung ändert – anfangs überwiegt der Zinsanteil in der Rate und zum Ende der Tilgungsbetrag.
B
Bauspardarlehen
Sie können den Bausparvertrag verschieden nutzen. Die Immobilienfinanzierung kann komplett über ein Bauspar-Modell gedeckt werden oder nur zu einem gewissen Teil. Wichtig ist hier, wie die Bausparkasse Ihre Immobiliebewertet. Es gelten hier gesetzliche Höchstgrenzen bis zu welchen die Bausparkassen Darlehen ausgeben können. Sie können den Bausparer auch zur ausgelagerten Tilgung Ihres Darlehens nutzen. Gern stellen wir den klassischen Darlehen die Bauspar-Varianten entgegen. So können wir gemeinsam prüfen, welche Variante für Sie günstiger ist.
Beleihungswert
Bestimmt die maximale Höhe des Kredits den die Bank für die Immobilie ausgibt. Die Banken haben intern eigene Vorschriften für die Ermittlung. Der Beleihungswert bestimmt, ob Sie z.B. eine 100%- oder 80%-Finanzierung haben (Verhältnis Kreditsumme zu Beleihungswert) und damit auch die Zinskondition.
D
Darlehen – Das sollten Sie wissen!
Darlehen werden von den Banken in zwei Gruppen unterschieden – wollen Sie das Geld für eine (mehrheitlich) eigen genutzte Immobilie verwenden oder fließt das Geld in ein vermietetes Objekt. Pauschal lässt sich feststellen, dass die Darlehen für eigengenutzte Immobilien in der Regel störungsfreier zurückgezahlt werden. Dies wirkt sich natürlich auf die Vergabepolitik der Banken aus. Einige Banken haben Einstiegsgrenzen, ab wann sie Darlehen für vermietete Immobilien/Fremdnutzer vergeben. Da können Mindest-Einkommensgrenzen gelten oder die Höhe der Jahreskaltmiete wird betrachtet. Andere Institute gehen vermehrt über die Höhe des Eigenkapitals. Auf diesem Wege sollen die Darlehen für vermieteten Wohnraum besser abgeprüft und für die Bank sicherer werden. Welche Hürden Sie als Kunde dabei zu überwinden haben, klären wir vorab mit den Banken.
Darlehen für die eigen genutzte Immobilie
Wenn Sie Ihr Darlehen für die eigen genutzte Immobilie benötigen, sind die Anforderungen viel geringer. Häufig ist hier auch der Zinssatz niedriger. Wichtig ist, dass die Gelder ins Haus fließen – der Banker sagt, dass sie wohnwirtschaftlich verwendet werden. Auch hier kann das Eigenkapital einen Einfluss auf die Zinsvergabe haben. Es gibt allerdings auch Banken, denen die Höhe der Eigenmittel nur zweitrangig sind. Häufiger wird hier unter anderem auf eine „alte“ Maklerformel abgestellt: Lage, Lage, Lage.
Darlehen – Für alle Einkommensarten geeignet?
Spannend ist auch die Klärung, inwieweit Unterhalt oder Elterngeld/ Erziehungsgeld oder befristete Einkommen angesetzt werden. Genau hier sind unsere persönlichen Bankkontakte relevant. Nicht jede Einkommensart passt in das Raster einer Internetbank.
E
Effektivzins
Ist der Nominalzins zzgl. einberechneter Kosten, Laufzeit und weiteren Faktoren und fällt dementsprechend höher aus als der Nominalzins. Wir berechnen Ihnen den Effektivzins mit unserem Honorar, damit Sie die Kreditkonditionen wirklich vergleichen können.
Eigenkapital
Wenn Sie die Kosten der Investition addiert haben, ergibt sich die nächste Frage, wieviel Eigenkapital können Sie selber einbringen. Lange wurde von der „Goldenen 20 %-Regel“ gesprochen. Natürlich ist es angenehm, wenn Sie diesen Betrag aufweisen können. Damit ergeben sich für Sie diverse Vorteile – Sie erhalten in der Regel einen günstigeren Finanzierungszins, Sie können darauf spezialisierte Banken nutzen und Ihre Rückzahlungsbeträge sind überschaubarer.
Inzwischen hat sich aber diese Meinung geändert. Sie können heute auch ein Darlehen erhalten, wenn Sie „nur“ die Kaufnebenkosten zahlen können oder gar kein Eigenkapital einbringen können. Dann reduziert sich zwar die Bankenlandschaft, aber auch mit diesen Konstellationen konnten unsere Kunden aus verschiedenen, sehr attraktiven Zinsangeboten wählen.
F
Forward Darlehen
Vereinbaren Sie schon heute die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung, die in den nächsten 1-5 Jahren fällig wird. Mit einem kleinen Zinsaufschlag können Sie sich schon jetzt die günstigen Zinsen für die Zukunft sichern. Es gelten die gleichen Argumente wie bei der Anschlussfinanzierung. Außerdem weiß keiner, wo es mit den Zinsen hingeht. Im Vergleich: Vor 10 Jahren waren wir noch bei einem Zins von 7-10%.
Förderdarlehen
Die KfW hat fördert verschiedene Maßnahmen für Eigenheime, energieeffiziente Neubauten und Modernisierungen, barrierefreie Umbauten, sowie vieles mehr. Dabei müssen Sie immer beachten, ob Sie auch die Auflagen dafür erfüllen oder die ausgewählte Bank diesen speziellen Kredit von der KfW auch vermittelt.
K
Kapitalbeschaffung
Sie benötigen das Darlehen für eine freie Verwendung – nicht für den Hauskauf, Sanierung, Umschuldung? Hier gibt es verschiedenen Darlehensformen – mit oder ohne Einbindung Ihrer Immobilie. Es hängt stark ab, wieviel Geld Sie benötigen und in welcher Zeit Sie es zurückzahlen möchten.
M
Modernisierungsdarlehen
Sie benötigen ein neues Dach, Fenster oder Bad und benötigen dafür einen Kredit? Meist ist die Kredithöhe solcher Maßnahmen nicht vergleichbar mit der eines Kaufs oder Neubaus. Trotzdem lohnt auch hier immer der Vergleich, denn es gibt Modernisierungsdarlehn mit KfW-Förderung, mit und ohne Grundbucheintragung und somit auch sehr unterschiedliche Zinsen und Bedingungen.
N
Nominalzins
Zins der Bank, der zusammen mit der Tilgung Ihre monatliche Rate bestimmt
R
Restschuld
Ihre Darlehensrate besteht zum einen aus der Zinszahlung und zum anderen aus der Tilgung. Dieser meist monatliche Tilgungsbetrag ist die Rückzahlung Ihres Darlehens. Somit wird monatsgenau die Tilgungsrate von Ihrem Darlehensbetrag abgezogen und Sie schulden der Bank nur noch einen geringen Betrag. Wichtig ist die Restschuld, wenn Sie das Darlehen vorzeitig ablösen wollen, wenn Ihre Zinsfestschreibung ausläuft oder Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen. Die Bank kann Ihnen auf das relevante Datum die bestehende Restschuld ermitteln. Durch Sondertilgungen können Sie ebenfalls die Restschuld mindern.
S
Sondertilgung
Ist eine optionale Einmalzahlung im Jahr, die bei manchen Banken bis zu 10% der Kreditsumme betragen kann. So können Sie schnell und effektiv Ihre Schulden tilgen. – Wir beraten Sie gern, ob diese Option für Sie sinnvoll ist und stellen dies in unserem Bankenvergleich für Sie mit bereit.
T
Tilgung
Zweiter Teil der Rate neben dem Nominalzins. Dieser Teil bestimmt, wieviel Sie jeden Monat von Ihrem Darlehn zurückzahlen. Zusammen mit Ihnen besprechen wir hier Ihre Wünsche und Möglichkeiten.
Tilgungssatzwechsel
Option die Rate kostenlos während der Zinsbindung zu verändern. Wichtig zu wissen ist dabei, dass der Zins konstant bleibt nur Ihre Tilgung wird angepasst. Dies kann von Nöten sein, wenn Sie z.B. weniger Geld verdienen und die Rate senken möchten oder auch wenn Sie nach ein paar Jahren mehr Geld verdienen und die mtl. Rate erhöhen wollen. Nicht viele Banken bieten es an, aber auch hier finden wir den richtigen Partner für Sie, wenn dies Ihr Wunsch ist.
V
Variables Darlehen
Sie können Ihren Darlehenszins festschreiben, Sie können ihn aber auch variabel gestalten. Dieser variable Zins kann sich fortwährend ändern. Er wird in der Regel alle 3 Monate angepasst und basiert auf dem Referenzzins des Euribor. Der Vorteil des variablen Darlehens ist die Möglichkeit, dieses Darlehen (nach einer Kündigungsfrist) ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen zu können. Sie sind mit diesem Darlehen sehr flexibel – müssen sich aber auch auf ändernde Zinsen einstellen.
Verkehrswert/Marktwert
Der berechnete Sachwert einer Immobilie, der durch einen Gutachter bestimmt wird
Vorfälligkeitsentschädigung
Tragen Sie sich mit dem Gedanken, Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig bei der Bank abzulösen – der Bank zurückzuzahlen? Hat Ihr Darlehen eine Zinsfestschreibung? Dann sind sowohl Sie als auch die Bank grundsätzlich daran gebunden. Wenn Sie den Zins länger als 10 Jahre festgeschrieben haben, können Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht aussprechen. Wenn Sie vor Ablauf der 10 Jahre das Darlehen zurückzahlen wollen, benötigen Sie die Zustimmung der Bank. Wenn diese zustimmt, wird sie Ihnen in der Regel eine Entschädigung berechnen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung spiegelt teilweise wieder, wieviel Zinsen der Bank damit verloren gehen.
W
Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist seit März 2016 als ein neues Gesetz in Kraft getreten. Den Ursprung hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus einer EU-Vorgabe, welche als Gesetz auch europaweit umgesetzt wurde. Die Grundthemen des Gesetzes sind, dass die Kunden besser beraten werden sollen und die Voraussetzungen zur Vergabe der Darlehen verschärft werden. Die Bank hat zu prüfen, ob der Darlehensnehmer in der Lage ist, bis zum Laufzeitende das Darlehen zu bedienen. Die Kreditwürdigkeit wird somit weit vor die Wertigkeit der Immobilie gestellt. Viele Banken haben einen Großteil der geforderten Prüfungspunkte bereits aus Eigenregie in den letzten Jahren in ihre Richtlinien und Prüfungen aufgenommen. Trotzdem wird von den Medien befürchtet, dass sich die Kreditvergabe damit drastisch reduzieren wird und nur noch Darlehensnehmer mit hohem Einkommen und/oder hohem Eigenkapital ein Darlehen erhalten.
Wohnriester
Sehr wenige Kunden wissen, dass es Riester geförderte Darlehen für die eigene Immobilie gibt und noch weniger Banken bieten es an. Dies ist sinnvoll für alle Angestellten mit vielen Kindern. Vorteil ist hier, dass Sie Ihre jährliche Riester Förderung als Sondertilgung in Ihr Immobiliendarlehn gezahlt bekommen und somit bares Geld und Zinsen sparen, da Sie Ihr Darlehn schneller tilgen können.
Vorfälligkeitsentschädigung
Tragen Sie sich mit dem Gedanken, Ihr Immobiliendarlehen vorzeitig bei der Bank abzulösen – der Bank zurückzuzahlen? Hat Ihr Darlehen eine Zinsfestschreibung? Dann sind sowohl Sie als auch die Bank grundsätzlich daran gebunden. Wenn Sie den Zins länger als 10 Jahre festgeschrieben haben, können Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht aussprechen. Wenn Sie vor Ablauf der 10 Jahre das Darlehen zurückzahlen wollen, benötigen Sie die Zustimmung der Bank. Wenn diese zustimmt, wird sie Ihnen in der Regel eine Entschädigung berechnen. Diese Vorfälligkeitsentschädigung spiegelt teilweise wieder, wieviel Zinsen der Bank damit verloren gehen.
Z
Zinsbindung
Festgelegter Zeitraum für die Zinsen. In dieser Zeit ist die Zinshöhe für Ihren Kredit fest und kann von der Bank nicht verändert werden. Es gibt allerdings auch variable Zinssätze, diese werden quartalsweise von der Bank angepasst. Feste Zinssätze können Sie prinzipiell zwischen 5-30 Jahre festlegen, wobei die meisten Banken nur feste Zinssätze für 5, 10 und 15 Jahre anbieten. Aber es gibt auch einige Banken die bis zu 20 Jahre Zinsbindung anbieten. Wenn Sie noch länger Sicherheit haben wollen, sind über Versicherungen sogar 30 jährige Zinsbindungen möglich. Nach Ende der Zinsbindung muss für die Restschuld ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden. Hier kommt nun Ihre Risikobereitschaft oder auch Ihr Sicherheitsbedürfnis zum Tragen. Wieviel Sicherheit brauchen Sie in Ihrem Leben? Auch hierzu beraten wir Sie gern.
Haben Sie noch mehr Fragen zu Themen rund um die Bau- Immobilien- oder Anschlussfinanzierung? Sie können sich gern unverbindlich bei uns melden.
