© Photo by Volkan Olmez on Unsplash

Unterschiedliche Sichtweisen zum Beleihungswert Ihrer Immobilie

Der Beleihungswert einer Immobilie wird individuell von den Banken ermittelt und ist Grundlage für die Kondition Ihres Kredits, also der Zinsen.
Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem sogenannten Marktwert (bspw. Ansatz Kaufpreis als Marktwert abzüglich Risikoabschlag von  i. d. R. 10 % stellt pauschal den Beleihungswert dar).

Beispiel:

Kaufpreis 250.000 EUR = Marktwert abzüglich 10 % = 25.000 EUR ergibt einen Beleihungswert pauschal von 225.000 EUR. Werthaltige Modernisierungen können den Beleihungswert unter Umständen positiv beeinflussen.

Wünschen Sie die volle Finanzierung des Kaufpreises, also 250.000 EUR, sprechen die Banken bereits von einer 110%-Finanzierung.

Hier gehen die Wunschvorstellungen der Verkäuferseite über Ihre eigene Sicht der Immobilie hin zur Bankbewertung oft deutlich auseinander.

Sicht des Maklers/Verkäufers

Ihre Sicht auf Ihre Traumimmobilie

Sicht der Bank (Beleihungswert)

Beleihungswert Schloß Immobilienfinanzierung Dresden_Bautzen_Kamenz
Beleihungswert eigene Sicht Immobilienfinanzierung Dresden_Bautzen_Kamenz
Beleihungswert Banksicht Immobilienfinanzierung Dresden_Bautzen_Kamenz

Jede Bank legt interne Regelungen hinsichtlich „vorsichtiger“ Bewertung von Immobilien fest

Grundlage für die Banken bildet das Pfandbriefgesetz: Dort heißt es unter § 16 Absatz 2

„(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden.

Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Wie bestimmt der Beleihungswert Ihre Zinskonditionen?

Der Beleihungswert der Bank stellt die Grundlage für mögliche Konditionen einer Finanzierung dar. Bei 100% Ausschöpfung des Beleihungswertes = 100% Risiko der Bank => Dies wird dann entsprechend bepreist und ergibt einen hohen Zins.

So gibt es die „Bestkonditionen“, wenn das Finanzierungsvolumen bis zu 60 % (Stichwort Realkreditbereich) des festgelegten Beleihungswertes beträgt. Im Beispiel oben also der Beleihungswert von 225.000 EUR x 60 % = 135.000 EUR.

Übersteigt die Kredithöhe diesen Betrag, so werden die Basiskonditionen mit Risikoaufschlägen belegt.

Der beworbene Zins auf Plakaten mit den Sprüchen:

„Ihre Immobilienfinanzierung schon ab 0,5%“ bedeutet in den meisten Fällen, dass sich der Zins auf eine 60% Finanzierung bezieht.

Die Zinsen steigen dann über eine Staffelung nach 70, 80, 90 und 100 % Finanzierung des Beleihungswertes. Übersteigt Ihr Finanzierungswunsch den ermittelten Beleihungswert, also Finanzierung über 100 % (gilt oft schon bei Vollfinanzierung des Kaufpreises  siehe oben), müssen Sie mit den höchsten Risikoaufschlägen rechnen. Dies kann schnell 0,6 bis 0,8 % Zinsaufschlag bedeuten. Natürlich spielen zusätzlich auch Zinsbindung, Sondertilgung und weitere Kriterien eine Rolle für den Zins.

Fazit

Einsatz von Eigenkapital

und damit Reduzierung des Risikos der Bank

bewirkt somit bessere Konditionen/Zinsen

Haben Sie noch Fragen zu dem Thema Beleihungswert? Rufen Sie uns gern an.

Das Team von HS Finanzvermittlung

Unser Spezialgebiet ist die Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung und Anschlussfinanzierung. Zusammen haben wir darin mehr als 60 Jahre Erfahrung. Wir arbeiten unabhängig, d.h. wir sind an keine Bank gebunden. Unsere Kunden beraten wir frei von Provisionszielen und ohne Umsatzdruck. Koppelprodukte werden bei uns nicht angeboten.

Für HS-Finanz gilt: Zusammen mit Ihnen finden wir die optimale Bank zur Erfüllung Ihrer Wünsche. Sie bekommen als Kunde nicht nur ein, sondern mehrere Angebote. Die freie Wahl haben Sie! 

Weitere Neuigkeiten rund um Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung und Anschlussfinanzierung

Immobilienfinanzierung als selbstständige Person

Immobilienfinanzierung als selbstständige Person

Viele Banken haben sich auf die Vergabe von Immobilienkrediten an Privatpersonen spezialisiert. Selbstständige Personen können es jedoch sehr schwer haben, einen Kredit zu erhalten. Denn das Einkommen ist in der Regel nicht konstant und lässt sich darum nur schwer...

Was bestimmt den Zinssatz einer Baufinanzierung?

Was bestimmt den Zinssatz einer Baufinanzierung?

Viele Banken werben mit vermeintlich niedrigen Zinssätzen um Bauherren und Bauherrinnen. Dabei geben sie in den Anzeigen lediglich den minimalen Zinssatzan. Die tatsächlichen Konditionen weichen in den meisten Fällen stark von diesem ab. Dafür ist gleich eine ganze...

Die häufigsten Fehler beim Hausbau

Die häufigsten Fehler beim Hausbau

Der Hausbau – für viele Deutsche ist es eines der größten Projekte ihres Lebens. Damit Sie am Ende dieses Weges in Ihr neues Traumhaus ziehen können, sollten Sie in jedem Falle die häufigsten Fehler vermeiden, die viele Eigenheimbauer und -bauerinnen machen. Welche...

KfW-Förderungen werden gestrichen

KfW-Förderungen werden gestrichen

KfW-Förderungen werden gestrichen Das Wirtschaftsministerium hielt für alle Bauherren eine schlechte Nachricht bereit – das sehr beliebte Programm für energieeffizientes Bauen der KfW wurde vorübergehend ausgesetzt. Der zinsgünstige Kredit oder der Zuschuss, der nicht...

Neue Förderung zum Energiesparen

Neue Förderung zum Energiesparen

Die Bundesrepublik hat große Ziele im Bereich Energiesparen. Das bezieht sich auch auf die Immobilien – diese sollen wenn möglich klimaneutral werden. Um hier weitere Anreize zu schaffen, gibt es ab 1.7.21 Änderungen in der Förderung.

Möchten Sie Informiert bleiben – rund um Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung?

Sehr gern Informieren wir Sie über die neuesten Trends und Wissenswertes rund um Finanzierungs- und Immobilienthemen. Unser E-Mail Newsletter erscheint maximal 2* im Monat und ist jederzeit mit einem Klick abbestellbar.

Anschlussfinanzierung

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung für ihr altes Darlehn im kommenden Jahr ausläuft und Sie einen neuen Kredit für die Restschuld abschließen müssen. Auch hier können Sie wieder die Konditionen vergleichen. Es ist zwar immer einfacher zur jetzigen Bank zu gehen, da Sie sich das Zusammensuchen der Unterlagen sparen, aber Geld sparen Sie dabei mitunter nicht. 

Immobilienfinanzierung

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung für ihr altes Darlehn im kommenden Jahr ausläuft und Sie einen neuen Kredit für die Restschuld abschließen müssen. Auch hier können Sie wieder die Konditionen vergleichen. Es ist zwar immer einfacher zur jetzigen Bank zu gehen, da Sie sich das Zusammensuchen der Unterlagen sparen, aber Geld sparen Sie dabei mitunter nicht. 

Baufinanzierung

Mit einer Baufinanzierung Ihre Träume erfüllen: Mit einer Baufinanzierung liegen Sie richtig, wenn Sie mit der Anschaffung von Eigentum genauestens Ihre Träume erfüllen wollen – wo welches Zimmer liegt und wie groß es ist ….. dann sind Sie am besten bei einem neu gebauten Haus aufgehoben oder bei einer Wohnung, die gerade erst noch geplant und gebaut wird. Hier können Sie sich ausleben und noch viele Details selber bestimmen.